【案情简要】
本案中，本所潘雪源、朱振荣律师代理二审被上诉人（一审中为原告），即商务楼的承租者。争议主要围绕租赁合同到期后，双方在退租交接、验收、退押金等过程中产生的纠纷展开。
【读者须知】
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2本文的发表基于作者对特定案件的特定法律事实的认定和理解，鉴于个案之间存在差异且我国的法律制度不同于欧美案例法制度，故本文观点仅供参考，不可作为评估与认定任何行为法律风险之依据。
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【正文】
律师代理意见
尊敬的审判员：
依照法律规定，我受被上诉人A（上海）有限公司（原审原告）的委托和上海市大道律师事务所的指派，担任被上诉人的诉讼代理人，参与本案诉讼活动。现发表如下代理意见：
基于以下事实与理由，我们认为原审法院事实认定清楚，法律适用正确，恳请贵院驳回上诉人丁某的上诉请求，维持原判。
一、本案的诉讼纠纷源于上诉人违反合同约定，拒不履行合同义务。理由如下：
1、本案中租赁合同的到期日为2009年5月31日，依据合同约定在合同终止时承租人享有三天搬离宽限期，那么上诉人作为出租人应当最早在2009年5月31日，最晚2009年6月4日与被上诉人进行房屋验收和交接。本合同的履行过程中被上诉人不具有任何约定的和法定的通知义务。出租人（上诉人）明知租赁合同已经到期，在作为承租人的被上诉人已将房屋搬空，结清水电费用时仍然故意不到场验收争议房屋系拒不履行租赁合同约定之验收义务的具体表现。
2、上诉人一审时曾当庭声称不知被上诉人具体搬出日期，我们认为这纯属狡辩。
首先，双方租赁合同中明确约定了房屋租赁起止日期，在合同期结束时作为出租人的上诉人应当明确知晓与被上诉人未达成房屋续租意向时被上诉人应当最晚于何时搬出，因为知晓合同到期日是对双方诚信履约的最基本要求。
其次，被上诉人在2009年6月4日搬出房屋结清水电费用的情况下（物业证明已经证明该事实的存在）既无理由也不可能不通知上诉人交接房屋。我们以常态思考，被上诉人在不使用房屋又不通知上诉人已经搬出的情形不可能发生，因为根据合同约定逾期搬出一天就会产生289.45元的占用使用费，这将直接关系到被上诉人的利益。被上诉人既已搬出并结清所有费用，又怎会眼睁睁坐视这笔不必要的费用产生并不停累加而置之不理呢？
再次，被上诉人是在物业公司的监督下将房屋搬空，物业公司不可能不通知作为业主的上诉人争议房屋已经搬离、腾空的事实，因为这是一切物业服务合同都会约定的物业公司最基本的管理义务。对此在一审中，原审法院也向STD商务楼物业办公室作了调查，物业公司明确表示被上诉人于2009年6月4日搬离后及时通知了上诉人。
最后，上诉人一审提供的证据足以表明上诉人在寄送几封通知时已经知道被上诉人的新地址，怎么可能不知道被上诉人已经搬离腾空争议房屋呢？
综上，上诉人在可以随时验收的情况下故意拖延验收，在将被上诉人押金全部“拖完”的情况下又终于主动验收了房屋，这让我方不得不怀疑上诉人这种行为的企图。上诉人的这种延期验收房屋的行为本身就是一种违反合同约定的不诚信的行为，应当原数返还被上诉人押金。
二、上诉人以被上诉人不交钥匙来说明被上诉人不协助验收争议房屋完全没有任何道理。
在本案中不可能有任何第三方代替被上诉人和上诉人验收房屋，只能是原上诉人同时到场验收房屋，为了保证验收房屋的公正性，只有在双方同时认定房屋验收结果之后，被上诉人才应当将钥匙交与上诉人。原因有二：
首先，被上诉人在未验收房屋时就将钥匙交与上诉人争议房屋可能发生验收困难的情形，因为我方不能担保上诉人单方面进入房屋后不会采取恶意的方法使得房屋验收不合格。
其次，被上诉人是否交还钥匙给上诉人，这一行为根本不是共同验收房屋的必要条件。也就是说，无论被上诉人是否交还钥匙，都不可能影响双方共同验收房屋。
因此，上诉人故意以没有拿到钥匙而不予验收房屋完全是一种延迟履行验收房屋合同义务的行为。
三、对于一审中，物业公司给上诉人开具的相关证明我们持以下意见：
物业公司仅具有物业管理的职能。就此职能，物业公司仅能就其管理过程中的事实做出证人证言。几份证明中，惟有证明被上诉人何时搬离与费用何时结清的证明可以采信，因为这是物业公司就其工作状况做出的具有客观性的证人证言。而对于上诉人何时进行了验收的证明，应予排除。理由是，物业公司不是租赁合同的当事方，所以既不了解验收的项目，也不知情验收的标准，其作出的该房屋是否验收的证人证言完全是具有主观性的猜测性的证人证言。依据证据规定，该类证人证言当予排除。
对此，后经原审法院调查，物业公司向原审法院就被上诉人的搬离时间以及公用事业费的缴费等情况进行了说明，也表态其职能有限。可见，物业公司对一审中根据上诉人要求而出具的超出其职能范围的部分证明内容予以了否认，我们认为，这一行为是对客观事实的尊重。
四、上诉人企图混淆验收与房屋占用期的基本概念以讹取被上诉人所缴纳的争议房屋押金和代缴的物业费。理由如下：
1、所谓房屋验收是指在合同到期时乙方搬离后，甲乙双方共同检查和确认房屋是否在合同约定的状态，如房屋不符合租赁合同约定状态或者具有损毁的情形，甲方有权指出并且向乙方索取赔偿。
所谓房屋占用期是指，租赁合同到期后承租人在租赁合同约定的宽限期后依然租住租赁房屋的期间。依据合同约定这个期间应当按照5元/平方米的价格按日支付占用使用费。
因此，房屋验收和房屋占用期是两个完全不同的概念，实际上不论该房屋在何时验收，以及验收的结果如何，上诉人都无权以被上诉人逾期占用房屋的理由扣去被上诉人缴纳的房屋押金以及代缴的物业费，除非上诉人有证据证明被上诉人一直占用争议房屋到2009年6月19日。而事实上，被上诉人已经于2009年6月4日搬离且腾空房间，并结清了相关物业费用，对该系争房屋已不再占有。
综上，被上诉人已经尽其所能合理、充分并且完全地履行了房屋租赁合同约定的租期届满时承租人的返还房屋的义务，即将房屋腾空并结清费用。而反观上诉人，非但未积极配合验收，还未向被上诉人结算费用，并试图以通过拖延验收房屋期限的方式来增加被上诉人的费用承担，从而扩大逾期返还房屋的损失，这是一种违反合同约定、拒不履行合同义务的行为。同时，上诉人利用混淆概念和拖延履行合同约定义务的手段，企图增加被上诉人的逾期使用费，从而达到上诉人大大减少向被上诉人返还押金以及代缴的物业费数额之目的。我们认为，上诉人的理由是不能成立的，恳请法院驳回上诉，维持原判，并且判决上诉人承担所有诉讼费用。
以上代理意见，请法官参考。
此致
上海市第二中级人民法院
代理人：潘雪源 朱振荣
2010年6月9日
